درون شهر مشهد نیز پهنههای وسیعی دارد که میتوان از آنها برای استفاده بهینه از زمین و ارائه خدمات شهری بهتر بهره برد که براساس آن، ضمن بهرهمندی از ظرفیتهای داخل شهر، نیاز نباشد مردم را نیز برای برخورداری از مسکن به خارج از شهر و مناطق دور افتاده سوق داد. سیزدهم آبان امسال، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری خراسان رضوی اعلام کرد: «پس از یک سال تلاش مشترک همه دستگاههای متولی، طرح جایگزین زندان مرکزی مشهد و اراضی همجوار آن تهیه و پس از طی مراحل قانونی، به اتفاق آرا به تصویب کمیسیون ماده ۵ استان رسید»؛ طرحی که میتواند بخش خوبی از نیاز مردم مشهد به مسئله مسکن را پوشش دهد؛ اما اینکه این طرح بر چه اساسی به نتیجه رسیده و آیا الزامات بلندمرتبهسازی در آن دیده شده، موضوعی است که در گفتوگو با مشاور این طرح مطرح کردهایم.
با انتقال اداره اطلاعات، ممنوعیت حریم بلندمرتبهسازی از بین میرود
مشاور طرح تعیین محدودههای دارای قابلیت بلندمرتبهسازی شهر مشهد، در گفتوگو با قدس خراسان درباره چگونگی این اتفاق میگوید: در طرح تفصیلی حوزه جنوب غربی، محدوده اداره اطلاعات و همچنین زندان، به دلیل حریم امنیتی اداره اطلاعات از شمول بلندمرتبهسازی خارج شده بود. از این رو در اسناد این منطقه به دلیل وجود این ناحیه سلبی، پیشبینی بلندمرتبهسازی نشده بود و هنگامی که مسئله انتقال زندان به محدوده خارج از شهر مطرح شد، دو گزینه مدنظر قرار گرفت؛ ابتدا اینکه اراضی زندان همانند اراضی اطراف، در قالب اراضی ریزدانه تفکیک و واگذار شود و هزینه انتقال زندان به خارج از شهر در قالب قانون مولدسازی از محل این قطعات ریزدانه پیشبینی شود. دوم اینکه سطح اشغال را در این پهنهها کاهش دهیم و برای ساکنان محدوده و همچنین پلاکهای مجاور که به دلایل امنیتی و محدودیت خدمات، اکنون نتوانستند حداکثر بهرهبرداری از زمین خود را داشته باشند، کاربریهای مختلف فضای سبز، آموزشی و… بسازیم.
محمد شفیعی درباره رفع محدودیت بلندمرتبهسازی از زمینهای زندان میافزاید: با توجه به موقعیت این پهنه، از قابلیت بلندمرتبهسازی نیز صحبت شد؛ اما تنها مانع این کار، حریم اداره اطلاعات بود که طی سلسله جلسات با مقامات امنیتی مبنی بر قابلیت جابهجایی این اداره گفته شد انتقال این اداره نیز در حال پیگیری است. در نتیجه محدودیت حریم اداره اطلاعات و مناطق اطراف و به ویژه زندان برای بلندمرتبهسازی از بین رفت.
افزایش جمعیت ۱۳ هزار نفری در یک پهنه ۱۵۰ هکتاری
وی همچنین درباره طرح بلندمرتبهسازی زمین زندان مرکزی مشهد و اراضی همجوار ادامه میدهد: حدود پنج ماه است یک پهنه ۱۵۰هکتاری که به صورت مستقیم و غیرمستقیم متأثر از این پهنههاست، مورد مطالعه قرار گرفته و در این مدت شاید از معدود طرحهای بلندمرتبهسازی شهر باشد که همه پیوستهای زیستمحیطی، ترافیکی، پدافند غیرعامل و حتی پیوست اجتماعی برای آن تهیه شده و در کمیسیون ماده ۵ نیز بررسی شده و به تأیید رسیده است. این پهنه به محدوده ایستگاه قطارشهری و حمل و نقل عمومی نسبتاً نزدیک است. ساخت پارکینگ و مدلسازی ترافیک در آن پیشبینی شده که مطالعات ترافیک آن باید به تأیید شورای همتای استان برسد.
مشاور طرح تعیین محدودههای دارای قابلیت بلندمرتبه سازی شهر مشهد، با اشاره به مسائل مختلف در پیوست ترافیک طرح تأکید میکند: مطالعات ترافیکی ما نشان میدهد میزان جذب و تولید سفر در این محدوده نسبت به طرحهای گذشته عدد بالاتری را شامل نمیشود و حتی کاهش نیز خواهد داشت؛ چون در مطالعات پیشین در این محدوده، کاربری تجاری گستردهای پیشبینی شده بود که حدود ۱۰۷ کاربری تجاری با تراکم ۵۰۰ درصد فقط در محدوده زندان در نظر گرفته شده بود و اکنون با توجه به اینکه عمده این قطعات مسکونی بوده، تولید و جذب سفر در چنین قطعاتی کمتر از کاربری تجاری و اداری است به علاوه اینکه در شبکه معابر نیز معبر جایگزین و موازی پیشبینی شده که بار ترافیک به خیابان شهید قانع و سایر معابر موجود تحمیل نشود. دانشگاههای منطقه نیز با فاصله از این محدوده قرار دارند که تأثیر چندانی در افزایش بار ترافیک نخواهند داشت.
بلندمرتبهسازی این اراضی بر اساس کاهش سطح اشغال زمین است
شفیعی با بیان اینکه جمعیتپذیری منطقه را طی دو مرحله طراحی کردیم، میگوید: ابتدا به این مسئله پرداختیم که این منطقه به خودیخود چقدر جمعیتپذیری خواهد داشت. با بررسیهای صورت گرفته، جمعیتپذیری این محدوده حدود ۹هزار و ۲۰۰ نفر پیشبینی شد که اگر هر خانوار را ۵/۳ نفر در نظر بگیریم، ۲هزار و ۷۰۰ واحد ایجاد میشود. دوم اینکه پهنههای مجاور منطقه در صورت انتقال مجموعه اطلاعات و از بین رفتن حریم امنیتی چقدر امکان افزایش تراکم دارند که یک محدوده ۲۰۰ هکتاری است و حدود ۴ هزار نفر افزایش جمعیت خواهد داشت. این مناطق تا پیش از این نمیتوانستند بیشتر از دو یا چهار طبقه افزایش تراکم داشته باشند؛ چون ساختمانهایشان نباید از ۹ متر مرتفعتر باشد. در مجموع ۱۳هزار نفر پهنه زمینهای زندان، اداره اطلاعات، پهنه جنوبی تا محور وکیلآباد و پهنه شمالی تا کال چهلبازه و پهنههای مجاور افزایش جمعیت ایجاد خواهد کرد که برای این ۱۳ هزار نفر کاربریهای آموزشی، ورزشی، فضای سبز و فرهنگی نه تنها به اندازه سرانههای طرح تفصیلی؛ بلکه مازاد بر آن نیز طراحی و پیشبینی شده است. پهنه بلندمرتبه این اراضی ۳۵ هکتار بوده و شامل زمینهای زندان اطلاعات و برخی زمینهای مجاور است که ۹هزار و ۲۰۰ نفر افزایش جمعیت خواهد داشت.
وی ادامه میدهد: اگر میخواستیم با انتقال زندان و اداره اطلاعات، زمینهای این دو منطقه را همانند مناطق همجوار تفکیک و واگذار کنیم، حدود ۸ هزار و ۵۰۰ نفر جمعیت در این مناطق اسکان پیدا میکرد که شامل ۴۲۰ قطعه و پلاک پنج طبقهای با ۲هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی بود و اکنون نیز با بلندمرتبهسازی حدود ۲هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی ایجاد میشود. بلندمرتبهسازی الزاماً به معنای افزایش تعداد واحد و جمعیت نیست و انواع مختلفی دارد؛ یک نوع بلندمرتبهسازی میتواند حداکثر استفاده را از زمین برده و تراکم را بسیار بالا ببرد و جمعیت مازادی نسبت به کوتاهمرتبه ایجاد کند؛ ولی گاهی تفاوت چندانی میان سکونت کوتاهمرتبه و بلندمرتبه در تعداد واحد و جمعیت وجود ندارد و در هر دو ثابت است. با این تفاوت که سطح اشغال زمین کاهش مییابد که در بلندمرتبهسازی این اراضی سطح اشغال زمین را به ۱۵ درصد کاهش دادیم تا بخشی از زمین برای افزایش سرانه کاربریهای ورزشی، آموزشی، فضای سبز و فرهنگی آزاد شود.
